Les marchés immobiliers touristiques isérois à la loupe – Edition 2025

Un travail d’exploration méthodologique au long cours

Depuis 10 ans, l’Agence développe son expertise en matière d’observation touristique. Après avoir déployé une méthode d’analyse et de géolocalisation des hébergements touristiques dans le cadre d’un partenariat avec l’INRAE et Isère Attractivité (la base « HEBTo » [1]), elle explore de nouveaux croisements de données pour compléter le champ de la connaissance de l’immobilier touristique et de loisirs. Ce travail a donné lieu à la création d’une nouvelle base de données sur les transactions touristiques (la base « TRANSACto » [2]), au service d’une observation fine des marchés d'immobilier touristique isérois. Bien que récente, cette base s’appuie sur l’expertise largement éprouvée de l’Observatoire foncier partenarial de l’Isère (OFPI). Ce travail d’exploration a ainsi vocation à répondre aux besoins d’observation à l’échelle départementale, et permet d’affiner la connaissance des marchés, de suivre les dynamiques de construction et de réhabilitation des locaux touristiques.

La publication de la troisième édition des fiches d’analyse des marchés touristiques isérois, à l’échelle des massifs et stations

Les bases de données HEBto et TRANSACto ont permis la création, pour le compte d’Isère Attractivité et du Département de l’Isère

• de fiches décrivant les marchés d’immobilier touristique des 5 massifs et 12 principales stations de l’Isère. Elles permettent de suivre l’évolution de ces marchés, d’avoir des éléments de comparaison entre les massifs et stations et de se situer par rapport aux marchés résidentiels classiques. Les marchés touristiques y sont analysés par segments, selon la vocation touristique (issus d’HEBto, principalement les marchés des copropriétés touristiques et des résidences secondaires).
• d'une fiche présentant les chiffres clés à l’échelle du département.

Cette troisième édition (2025) des fiches s’appuie sur les derniers millésimes de données disponibles, à savoir 2024 pour les données issues des bases HEBto, TRANSACto, Perval et Sitadel.

De nouveaux indicateurs développés dans l’édition 2025

Les deux premières années de publication des fiches étaient exploratoires. Elles ont permis de stabiliser la méthodologie, d’identifier des axes d’amélioration, des indicateurs clés à ajouter ou modifier. L’édition 2025 est l’aboutissement de cette réflexion et le point de départ d’un observatoire stable et fiabilisé. À l’avenir, il sera ainsi possible de comparer les différentes éditions et donc les évolutions au sein et entre les territoires.

/!\ Un changement de méthodologie est intervenu entre les publications. L’édition 2025 est désormais stabilisée mais n’est pas comparable avec les éditions précédentes.

De nouveaux indicateurs ont également été intégrés à la dernière version des fiches :

• Un état des lieux des grandes caractéristiques du parc immobilier de loisirs : nombre de locaux touristiques, vocation, typologie, année de construction,
• Une analyse plus fine des résidences secondaires, avec une distinction entre les résidences secondaires en copropriété touristique et en diffus (maisons),
• Une analyse des enjeux de rénovation du parc touristique : répartition des étiquettes énergétiques, principales caractéristiques des logements touristiques étiquetés F et G.

L’identification des passoires thermiques s’appuie sur la BDNB Expert 2025, produite par le CSTB et exploitée par l’Agence. Cette base réalise une simulation des DPE, au regard des caractéristiques physiques des bâtiments. Le croisement avec la base HEBTo, qui recense les hébergements touristiques, permet d’avoir une vision sur la performance énergétique de ces logements.

Éléments-clés 2025 : une tendance globale à la baisse du volume de transactions touristiques

• Les massifs isérois comptent au total plus de 48 000 locaux touristiques : majoritairement d’appartements de petite taille (T2 et moins), excepté en Chartreuse et dans le Sud Isère où les maisons sont prédominantes.
• Une concentration des locaux touristiques en Oisans (42% des locaux touristiques des massifs isérois).
• Un pic de transactions de locaux touristiques en 2021, suivi d’une baisse progressive du volume de locaux d’immobilier touristique vendus, atteignant en 2024 le niveau le plus bas de ces 6 dernières années (constat valable pour l’ensemble des massifs isérois).
• En cohérence avec la répartition du parc touristique, l’Oisans est le massif isérois le plus dynamique : plus de 40 % des locaux d’immobilier touristique vendus en 2024 (suivi par le Vercors avec près de 25 % des transactions des massifs la même année).
• Une tendance globale à l’augmentation des prix , en particulier pour les copropriétés touristiques.
• Des dynamiques de marché qui diffèrent suivant les massifs : en Chartreuse et dans le Sud Isère, elles sont portées par les résidences secondaires en diffus (maisons), principalement en dehors des stations ; en Belledonne, dans le Vercors et l’Oisans, les transactions touristiques concernent majoritairement des copropriétés touristiques.
• De fortes différences de prix entre les massifs : l’Oisans enregistre un prix médian des copropriétés touristiques particulièrement élevé (5 680 €/m² en 2024) ; le Vercors se distingue sur le marché des résidences secondaires, avec un prix médian de 350 000 € en 2024.
• En termes de construction et de réhabilitation, le massif de l’Oisans apparait particulièrement dynamique : 90 % des surfaces d’hôtel commencées sur les 5 massifs en 2024.
• Un fort enjeu de rénovation du parc de logements touristiques : plus de 40% d’entre eux sont étiquetés E, F ou G ; un enjeu particulièrement marqué en Belledonne, dans le sud Isère et en Chartreuse, où plus de 20 % des logements touristiques sont des passoires thermiques (étiquetés F et G). À noter également que le mode de calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026 pour les logements chauffés à l’électricité. Ce changement a un impact notable sur le volume de logements étiquetés F et G, notamment sur les territoires de montagne, uniquement par effet mécanique (-23 % à l’échelle des massifs isérois). Les enjeux de rénovation restent cependant prégnants.

Ce travail d’observation est mis à jour annuellement : rendez-vous en début d’année 2027 pour la prochaine édition !

[1] La base HEBto s’appuie sur les données Majic, Apidae et Refuges Info pour le recensement des hébergements touristiques. [2] La base TRANSACto est issue d’un croisement entre la base HEBto et la base DV3F de la DGFIP qui recense l’ensemble des transactions immobilières et foncières.