À la recherche de nouveaux potentiels en foncier économique : anticiper les mutations des zones commerciales de la Métropole
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Depuis 2023, la Métropole de Grenoble a engagé une démarche de stratégie foncière économique. Dans ce contexte, elle a mobilisé l’Agence pour fournir une double expertise : l’évaluation de la vitalité des zones commerciales et l’identification du potentiel foncier mutable au sein de ces espaces.
À la recherche de nouveaux potentiels en foncier économique : anticiper les mutations des zones commerciales de la Métropole
Confrontée à la raréfaction du foncier économique sur son territoire depuis plus d’une décennie, la Métropole de Grenoble s’est dotée d’une stratégie foncière économique dans l’objectif de répondre aux besoins de développement des entreprises et d’identifier les opportunités foncières sur son territoire.
Dans le même temps, les grandes évolutions des modes de consommation impactent la dynamique des commerces physiques et plus particulièrement celle des Grandes et moyennes surfaces (GMS) implantées en zones économiques : baisse de la rentabilité des mètres carrés commerciaux, rationalisation des implantations et réduction des surfaces de vente des magasins existants. Ce remodelage du paysage commercial à l’échelle nationale pourrait alors affecter la vitalité, voire même la vocation, de certaines zones commerciales locales. Se pose alors la question de la diversification des activités présentes dans ces espaces et de la capacité à remobiliser pour des activités économiques du foncier (ou de l’immobilier) jusqu’ici occupé par des établissements commerciaux.
Dans ce contexte, Grenoble-Alpes-Métropole a mobilisé l’Agence pour fournir une double expertise : l’évaluation de la vitalité des zones commerciales et l’identification du potentiel foncier mutable au sein de ces espaces.
Diagnostic : analyse du fonctionnement et de la vitalité des zones commerciales de la Métropole
Une définition partagée des "zones commerciales "
Une première étape de travail a été conduite avec le service commerce et artisanat de Grenoble-Alpes Métropole, aboutissant à la définition et l’identification sur le territoire de 16 zones commerciales. Elles sont définies comme des zones d’activité économique, dont la vocation principale est l’activité commerciale, et regroupent un nombre significatif d’enseignes (enseignes isolées exclues). Cette vocation est traduite dans le PLUi, dont les règles permettent le développement, l’évolution ou l’encadrement des implantations commerciales nouvelles ou existantes.
À noter, le nouveau centre-commercial de Neyrpic, ouvert fin 2024 (après la réalisation de l’étude), n’a pas été intégré à l’évaluation (pas de données disponibles).
16 zones commerciales passées au crible de 35 critères d’évaluation multithématiques
En collaboration avec la Métropole et la CCI (Chambre de commerce et d’industrie) de Grenoble, l’Agence a pu compiler un large panel de données et d’informations sur la composition et le fonctionnement des zones.
Chacune des 16 zones a été passée au crible de 35 critères d’évaluation multithématiques, répartis en 4 catégories :
- Fonctionnement de l’appareil commercial (caractéristique de l’offre, profil de la zone),
- Attractivité de l’appareil commercial (enseignes, locomotives, niveau de dépendance),
- Niveau d’activité (chiffre d’affaires et ratio au m², poids et emprise de la zone de chalandise),
- Occupation de la zone (ancienneté, taux de vacance, activités non-commerciales).
Sur la base d’un barème de notation spécialement élaboré pour l’étude, deux niveaux de vitalité ont été définis : les zones « dynamiques » et les zones « équilibrées ». Certaines zones classées « autres» sortent de l’évaluation : les zones spécialisées en automobile, peu comparables aux autres en raison de leur offre spécifique (Langevin à Fontaine et Houille Blanche à Seyssinet-Pariset), et celles faisant l’objet d’un projet urbain (Viver-Poya à Fontaine).
Les résultats montrent un bon niveau de vitalité général pour l’ensemble des zones commerciales de la Métropole. Les conséquences pressenties sur le commerce physique des zones commerciales, induites par les nouveaux modes de consommation, ne s’expriment pas ou peu à ce stade.
En tête des zones commerciales les plus dynamiques du territoire, on retrouve : Comboire, Cap 38, Grand Place, Cap des H et les zones autour de l’axe Gabriel Péri à Saint-Martin d’Hères (hors Neyrpic). Ces zones concentrent les enseignes alimentaires et non-alimentaires les plus attractives dans leurs catégories, rayonnent largement au-delà de la Métropole.
Une expertise foncière ciblée sur les zones commerciales « équilibrées »
L’un des objectifs de l’étude étant l’identification de potentiel foncier mobilisable au sein des zones commerciales pour une diversification des fonctions économiques, l’expertise foncière s’est concentrée sur les zones classées comme « équilibrées ».
Lors de cette étape, une analyse foncière basée sur un autre barème de notation a été appliquée pour identifier les unités foncières présentant les potentiels de mutabilité les plus élevés, au regard des caractéristiques des biens, de la propriété foncière, d’éléments de marché, des zonages et contraintes.
Pour affiner les résultats obtenus, une analyse qualitative a ensuite été réalisée sur ces unités foncières, alimentée notamment par des échanges avec les développeurs commerce de la Métropole en charge de ces secteurs.
110 unités foncières ont été analysées sur les cinq zones retenues : moins de la moitié présentaient un potentiel de mutabilité foncière et ont fait l’objet d’une analyse qualitative complémentaire.
Un potentiel de mutabilité encore limité en réponse au bon dynamisme des zones commerciales
À l’issue de ce travail, 8 unités foncières ont été retenues, représentant un potentiel foncier d’environ 21 000 m². Ce potentiel identifié représente une faible marge de manœuvre : en l’état actuel, les résultats de l’étude ne permettent pas de considérer les zones commerciales étudiées comme une source potentielle de remobilisation de foncier économique. Les opportunités identifiées sont liées à la présence de biens résidentiels au sein des zones, de locaux vacants depuis plusieurs années ou sont à chercher dans les espaces de stationnement existants.
Les résultats de l’étude permettent de cibler des secteurs pour lesquels une veille foncière peut être mise en place et des échanges avec les propriétaires peuvent être engagés. Ces résultats peuvent également questionner les potentiels de densification existants, notamment au sein des espaces de stationnement.
Conclusion et mise en perspective
Cette étude à visée prospective aura permis de confirmer le bon dynamisme des zones commerciales de la Métropole, malgré des impacts territoriaux sur le commerce, induits par la très forte progression de la vente en ligne, la diversification, l’hybridation des canaux de vente, etc.
Enfin, si elle ne parvient qu’à identifier un potentiel foncier limité pour de la requalification économique à court terme, elle aura été l’occasion de développer une méthodologie et un système d’évaluation reproductible dans le temps, afin de mesurer l’évolution du contexte si ce dernier venait à changer pour les zones commerciales (apparition de signaux faibles).
L'ensemble du diagnostic a été synthétisé dans une série de fiches reprenant pour chacune des 16 zones, les principaux indicateurs commerciaux et fonciers, une cartographie de l’offre commerciale ainsi qu’une synthèse des scoring et des principaux enjeux.