Identifier le potentiel théorique en densification des zones d’activité du Pays Voironnais

Questions à Thomas FAURE, chargé de mission aménagement espaces économiques au Pays Voironnais

Potentiel théorique en densification » : De quoi parlons-nous ?

La disponibilité du foncier, économique en particulier, est une question d’actualité à laquelle le Pays Voironnais n’échappe pas. Puisqu’il y aura de moins en moins de fonciers nouveaux à aménager, il faut se concentrer sur l’existant déjà bâti pour connaître la part qui serait mobilisable dans une perspective de densification, en faveur de l’activité économique. L’objectif est de valoriser un foncier qui, d’une certaine manière, est un peu « dormant ». On avait besoin de données sur cet existant méconnu, et on a fait appel à l’Agence pour cela.

Comment avez-vous procédé pour repérer ce foncier à valoriser ?

Avec l’Agence, on a travaillé une méthodologie, commençant par définir les critères d’identification des parcelles, ou plutôt des unités foncières, au potentiel intéressant. Ensuite on a choisi de ne regarder que les unités foncières des zones d’activité dont la collectivité est gestionnaire, soit une trentaine. Un autre critère d’analyse a été la taille de ces unités foncières, pour éliminer les plus petites où le potentiel serait de fait limité. On s’est fixé un seuil de 1 500 m², avec un coefficient d’emprise au sol inférieur à 30 %, ce qui, sur un total de près 800 nous a ramené à 422 unités foncières à analyser. On a donc éliminé toutes celles qui étaient déjà suffisamment denses. Puis, avec l’Agence, dans une logique d’entonnoir et pour hiérarchiser nos priorités, on les a classées en trois catégories : les unités foncières dites « retenues », présentant un intérêt fort, avec un potentiel de densification sans contraintes ; les unités foncières dites « exclues » du fait de contraintes trop fortes ; et enfin, les unités foncières « retenues mais avec des points de vigilance ». In fine, seules 21 ont été « retenues », 230 « retenues avec des points de vigilance » et 171 « exclues ».

Quels ont été les critères pour classer les unités foncières ?

L’Agence nous a proposé quatre catégories de critères pour caractériser les contraintes. D’abord, la catégorie des contraintes liées à la notion de risque et aux zonages de type environnementaux : PPRI, PPRN, zone humide, corridor écologique, etc. Ensuite, une catégorie d’unités sur lesquels on avait connaissance de projets en cours, d’extensions, etc., ne nécessitant pas d’intervention immédiate. La troisième catégorie a concerné des contraintes d’équipements : emplacements réservés, voiries, amendement Dupont… qui créent des limites constructives. Enfin, la quatrième catégorie relevait de l’occupation actuelle de la parcelle, partant du principe que certaines activités ne permettent pas une densité importante. Par exemple un garage ou une entreprise de travaux publics qui nécessitent beaucoup de stockage en extérieur, des surfaces de manœuvre, de stationnement, etc. interdisant la densification à court terme. En revanche, à l’occasion d’une mutation, d’une cession ou d’une transformation d’activité, on pourra se reposer la question ; cela permet d’avoir une vision dynamique des choses. Grâce à ce travail fin de repérage, on a pu mettre à jour notre système d’informations géographiques, parcelle par parcelle, et on pourra l’actualiser.

Vous faites donc véritablement équipe avec l’Agence ? Quelles sont les prochaines étapes ?

Oui. On a beau passer une commande, on soumet nos interrogations. Que faut-il analyser ? On attend de l’Agence qu’elle nous conseille. Il y a eu beaucoup d’échanges pour caler la méthodologie. Même si ensuite on a laissé l’Agence travailler, dès lors qu’elle nous a fourni les premiers éléments d’analyse, on a rediscuté des choix de classement pour les affiner, à partir de notre propre connaissance du terrain. Ce travail issu de la mutualisation de nos expertises viendra éclairer les choix et décisions des élus. On leur livre en quelque sorte un panorama détaillé du potentiel de densification en zone d’activité du territoire pour leur permettre de mobiliser les outils qui leurs paraîtront pertinents. On va donc leur restituer l’étude, afin qu’ils s’en emparent : le potentiel est là, que voulez-vous que l’on fasse maintenant ? Différents outils peuvent être mobilisés : depuis l’acquisition à l’amiable à la préemption, même si ce n’est pas le plus habituel. En 2025 on va surtout réfléchir à la manière dont la collectivité peut accompagner les entreprises sur des projets de valorisation de leur foncier, dans une visée stratégique commune. On réfléchit d’ailleurs à un outil de communication en direction des entreprises, pour les conseiller sur les possibilités de densification.

Auriez-vous des exemples d’approche plus opérationnelle de recomposition de zones d’activité ?

On a confié une autre étude de diagnostic en parallèle à l’Agence, sur la zone de Centr’Alp où on avait repéré trois secteurs peu denses mais avec des besoins de requalification. Après du temps passé ensemble sur le terrain, l’Agence nous a fait des propositions de scénarios de réaménagement, avec des croquis, des plans, qui vont nous permettre de réfléchir et d’entrer en discussion. La plus-value du travail de l’Agence a vraiment été la mobilisation d’une équipe pluridisciplinaire qui nous a permis d’aborder tous les enjeux, non seulement sur le volet économique, mais aussi l’environnement, les mobilités, les formes urbaines…, pour avoir une approche globale. En 2025, on va programmer une nouvelle étude sur un autre secteur géographique, sur le même mode : un diagnostic et des scénarios d’aménagement dont les élus pourront disposer pour décider des projets.