Une observation des marchés immobiliers qui allie tendance et conjoncture

Depuis fin 2022, la France vit une crise immobilière, avec un ralentissement du marché mais sans baisse des prix, ce qui défavorise particulièrement les ménages à faibles ressources (jeunes, primo-accédants, ouvriers / employés…). Tous les opérateurs, promoteurs, bailleurs sociaux, constructeurs de maisons individuelles, etc. attestent d’une grosse réduction de l’activité.

Pour comprendre et analyser les phénomènes, il faut s’intéresser à la fois aux tendances de fond et à la conjoncture

Pour cela, l’Agence établit des relations étroites avec les acteurs locaux qu’elle sollicite en entretien et dont elle traduit les retours dans une note de conjoncture annuelle. Cela permet d’avoir des informations sur l’année en cours et de se projeter sur la suivante, à partir des retours « du terrain » et « en temps réel ». Ces retours sont évidemment confrontés à l’analyse statistique, réalisée à partir des bases de données et des indicateurs que l’Agence suit depuis 2006 via l’Observatoire foncier partenarial de l’Isère (Ofpi) dont elle a la charge.

C’est ce qui fait sa pertinence : elle est capable de remonter assez loin en termes de données pour resituer la crise actuelle dans le temps long et avoir une vision assez précise sur l’évolution des prix et des ventes. Ainsi, pour les volumes, le record a été établi en 2022, avec le plus grand nombre de transactions immobilières sur le marché depuis 20 ans. Cela permet de relativiser. En 2023 puis en 2024, on sort progressivement d’une période de marché extrêmement dynamique sur les cinq dernières années.

De ce fait, c’est encore trop tôt pour qualifier la crise avec certitude. Selon Manon Sajaloli, experte de ces questions à l’Agence, on peut penser que « Les marchés de l’ancien devraient repartir une fois passée la période d’ajustement avec des taux d’intérêt plus élevés. En revanche, la crise paraît plus structurelle pour la production de logements, pour tous les opérateurs, en raison des coûts de construction durablement élevés, des difficultés d’accès aux terrains, des équilibres économiques plus ardus sur des terrains bâtis, de la défiance des habitants vis-à-vis de la densité, etc. »

NOTE DE CONJONCTURE DES MARCHÉS : SITUATION ET PERSPECTIVES
Cette note, publiée par l’Agence pour le compte du Département de l’Isère et présentée dans le cadre de la Conférence départementale de l’habitat, en complément des Chiffres-clés de l’habitat en Isère, situe l’attractivité des territoires en identifiant notamment les besoins en logements des ménages et les enjeux qui en découlent pour les politiques locales de l’habitat. Elle donne la parole aux professionnels du secteur pour prendre la mesure de la conjoncture en matière de transactions immobilières, de niveaux de prix, de dynamiques de construction sur l’année 2024, au plus proche des réalités, en attendant les résultats consolidés en 2025. Le vieillissement de la population et ses conséquences sur les besoins en logements sont au cœur des préoccupations.

La force de l’Agence est de disposer d’une grande panoplie d’outils et d’études

Cela lui permet d’avoir une vision assez objective des situations, dans la prise en considération des spécificités territoriales et de marchés. Pour Isère Attractivité, elle met par exemple en œuvre des analyses du marché de l’immobilier touristique en Isère, ou, sur le territoire grenoblois, elle s’intéresse au rapport entre la location courte durée et le marché classique. Elle décrypte également les données Cecim et Perval des marchés fonciers et immobiliers au prisme des modes de vie. Qui achète quoi, où, pourquoi ? En 2024, le focus a porté sur les ouvriers et employés avec une publication dédiée : IM’modes de vie #2 Les ouvriers et employés face à l’achat immobilier.

ANALYSE DU MARCHÉ FONCIER ET IMMOBILIER TOURISTIQUE : 5 MASSIFS, 12 STATIONS À LA LOUPE
Les fiches d’analyse des marchés immobiliers touristiques isérois, publiées pour le compte d’Isère Attractivité et du Département de l’Isère, s’appuient sur la création de deux bases de données, HEBto et TRANSACto, qui permettent de suivre les dynamiques de construction et de réhabilitation des locaux touristiques. Les principales conclusions ont été partagées avec les acteurs touristiques dans le cadre d’un webinaire en mars 2024. La méthode, encore exploratoire, s’affine et pourrait se déployer en plaine (Saint-Marcellin Vercors Isère Communauté).
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